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L’assurance de prêt immobilier

Souvent signée en même temps que le crédit sans y prêter attention, l’assurance emprunteur pèse lourd dans le coût total d’un prêt. Elle se choisit, et elle peut se changer.

Lorsqu’on emprunte pour acheter un logement, la banque demande presque toujours une assurance emprunteur. Elle protège à la fois le prêteur, qui est assuré d’être remboursé, et l’emprunteur et sa famille, qui ne se retrouvent pas avec une dette impossible à payer en cas de décès ou d’accident de la vie. Sur la durée d’un crédit immobilier, son coût peut représenter une part importante du coût total du prêt. D’où l’intérêt de bien la choisir.

Obligatoire ou non ?

La loi n’impose pas l’assurance emprunteur pour un crédit immobilier. Mais en pratique, les prêteurs l’exigent presque toujours comme condition d’octroi du prêt. L’emprunteur n’est en revanche pas obligé de prendre l’assurance proposée par la banque : il peut choisir un autre assureur.

Les principales garanties

• Décès : l’assurance rembourse le capital restant dû, selon la quotité assurée.
• Perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) : même effet que la garantie décès lorsque l’assuré ne peut plus exercer aucune activité et a besoin d’une assistance pour les actes de la vie courante.
• Invalidité (permanente totale ou partielle) : prise en charge de tout ou partie des mensualités selon le taux d’invalidité.
• Incapacité temporaire de travail (ITT) : prise en charge des mensualités pendant un arrêt de travail, après un délai de franchise.
• Perte d’emploi : garantie facultative, souvent coûteuse et assortie de nombreuses conditions.

La quotité désigne la part du prêt couverte pour chaque emprunteur. Pour un couple, une couverture à 100 % sur chaque tête protège davantage le survivant qu’une répartition à 50 / 50, mais coûte plus cher.

La délégation d’assurance

Choisir un autre contrat que celui de la banque s’appelle la délégation d’assurance. Elle est possible depuis la loi Lagarde de 2010. La banque ne peut pas refuser un contrat extérieur s’il présente un niveau de garanties équivalent à celui qu’elle exige. Elle ne peut pas non plus modifier le taux du crédit en contrepartie.

Pour faciliter la comparaison, la banque remet une fiche qui liste les garanties exigées. Les critères d’équivalence sont harmonisés au niveau de la place bancaire. En cas de refus, la banque doit le motiver par écrit.

La délégation peut faire baisser sensiblement le coût de l’assurance, en particulier pour les emprunteurs jeunes, non-fumeurs ou dont la profession ne présente pas de risque particulier, car les contrats individuels tiennent davantage compte du profil que les contrats de groupe des banques.

Changer d’assurance : la loi Lemoine

La loi Lemoine, adoptée en 2022, a profondément assoupli les règles. Ses principaux apports :

• la résiliation à tout moment : l’emprunteur peut changer d’assurance de prêt immobilier quand il le souhaite, sans frais, à condition que le nouveau contrat offre des garanties équivalentes. Cette règle s’applique aux contrats en cours comme aux nouveaux ;
• la suppression du questionnaire de santé pour certains prêts : lorsque la part assurée du prêt ne dépasse pas un certain montant par personne et que le prêt arrive à échéance avant les 60 ans de l’emprunteur ;
• le droit à l’oubli raccourci : les anciens malades de certaines pathologies, notamment de cancer, n’ont plus à les déclarer au-delà d’un délai réduit après la fin du protocole thérapeutique, sans rechute.

En pratique, changer d’assurance se fait en trouvant un nouveau contrat, en le transmettant à la banque, qui dispose d’un délai encadré pour l’accepter ou motiver un refus. L’ancien contrat est résilié une fois le nouveau accepté.

La convention AERAS

Pour les personnes présentant un risque aggravé de santé, la convention AERAS (« s’assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé ») organise l’accès à l’assurance et au crédit. Elle prévoit notamment un examen à plusieurs niveaux des demandes et des mécanismes de limitation des surprimes pour certains emprunteurs. Le dispositif est présenté sur le site officiel de la convention et sur service-public.fr.

Comparer deux contrats

Pour comparer, il ne suffit pas de regarder le prix :

• Le coût total sur la durée du prêt, exprimé en euros et via le taux annuel effectif de l’assurance (TAEA) ;
• Le mode de calcul : sur le capital initial (cotisation constante) ou sur le capital restant dû (cotisation dégressive) ;
• Les exclusions : certains sports, certaines pathologies, notamment le dos ou les troubles psychiques, peuvent être exclus ou couverts sous conditions ;
• Les franchises et délais de carence : combien de jours d’arrêt avant que l’assurance prenne le relais ;
• Le mode d’indemnisation en cas d’ITT : forfaitaire ou indemnitaire, ce qui change beaucoup selon la situation professionnelle.

En résumé

L’assurance emprunteur se choisit librement, à garanties équivalentes, et peut se changer à tout moment depuis la loi Lemoine. Faire jouer la concurrence, même plusieurs années après la signature du prêt, peut alléger significativement le coût total du crédit. Pour situer cette dépense dans l’ensemble de son budget et de son endettement, voir la page bien gérer son crédit.

Mis à jour le 15 novembre 2026.